專題 – 閩系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究（閩系房企和它們的江湖）
01
福建呈“沿海強、內(nèi)陸弱”的發(fā)展格局
本地房企優(yōu)勢顯
1、宏觀：經(jīng)濟(jì)體量處全國上游，福廈泉“三足鼎立”
經(jīng)濟(jì)以投資驅(qū)動為主，近年來地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)度下滑（略）
呈“沿海強、內(nèi)陸弱”的發(fā)展格局，福州輻射能力不及廈門
福建下轄福州、廈門、泉州、漳州、莆田、龍巖、三明、南平、寧德9個地級市，并以省會福州和副省級城市廈門為核心培育省內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)圈。2018年4月，福建提出以福州都市區(qū)和廈漳泉都市區(qū)建設(shè)為引擎，進(jìn)一步帶動閩東北和閩西南兩個經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)加快發(fā)展，此后不久，閩東北和閩西南兩個“經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)”被上升為“協(xié)同發(fā)展區(qū)”，旨在從更高層面統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。閩東北包含福州、莆田、寧德、南平和平潭（隸屬福州）四市一區(qū)，閩西南涵蓋廈門、漳州、泉州、龍巖和三明五市。
目前階段，閩西南的經(jīng)濟(jì)活力強于閩東北。從經(jīng)濟(jì)體量來看，2020年閩西南單城GDP約5332.4億元，而閩東北單城GDP約3820.8億元。于此同時，同時期，省內(nèi)經(jīng)濟(jì)體量排名前5的城市分別是泉州、福州、廈門、漳州和龍巖，除福州外其余4個均是閩西南城市，而排名后3位的莆田、寧德和南平都來自閩東北。
福建所有地級市的人均GDP均超過全國平均水平,各地發(fā)展相對均衡。2020年福建實現(xiàn)人均GDP 110,506元，超過全國平均水平72,371元。其中，超過全省人均GDP水平的有廈門、福州和泉州3個地級市，其中廈門是出口導(dǎo)向型城市，2019年外貿(mào)依賴度僅次于東莞、蘇州和深圳，排名全國第4；而福州與泉州均以內(nèi)需拉動為主，以紡織化纖、輕工食品、機械制造、冶金建材、電子信息等輕工業(yè)為支柱。值得關(guān)注的是，三明和龍巖兩大內(nèi)陸山區(qū)城市人均GDP接近全省平均，緣于GDP主要依賴工業(yè)，而三明和龍巖均為重工業(yè)基地，三明底下有三鋼集團(tuán)，龍巖有礦業(yè)和煙草產(chǎn)業(yè)，疊加常住人口較少，人均GDP自然偏高。而2020年漳州、莆田、寧德和南平等城市的人均GDP不足10萬元。
整體來看，福建呈現(xiàn)“沿海強、內(nèi)陸弱”的發(fā)展格局，福州和廈漳泉經(jīng)濟(jì)實力強，而內(nèi)陸地區(qū)多山區(qū)，綜合經(jīng)濟(jì)體量相對薄弱。其中，省會福州經(jīng)濟(jì)體量不及泉州，行政級別不及廈門，省會存在感偏弱，周邊圍繞一群經(jīng)濟(jì)實力薄弱的地級市，省會輻射能力有限；而廈門左右兩翼對接漳州和泉州，在廈門特區(qū)政策的支持下，整體經(jīng)濟(jì)實力強，2020年廈漳泉三地GDP之和21,088億元，占到全省GDP的48%。
城鎮(zhèn)化率處全國中上游，人口流動活躍，廈門流動人口占比超50%（略）
2、房地產(chǎn)：福廈泉虹吸效應(yīng)顯著，福廈漳房價收入比直逼京滬
福廈泉投資開發(fā)規(guī)模貢獻(xiàn)近7成，福州對房地產(chǎn)依賴度最高
福建的房地產(chǎn)投資規(guī)模處于全國中上游水平，隨著近幾年房地產(chǎn)增速放緩，房地產(chǎn)占GDP的比重（房地產(chǎn)依賴度）逐年走低。從絕對值來看，2020年福建全省房地產(chǎn)開發(fā)投資6026.80億元，比上年增長6.2%，規(guī)模排名全國第8，處中上游水平。從相對值來看，2018年以后福建房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速開始回落，從2018年的11.5%下滑至2020年的6.2%。與此同時，房地產(chǎn)依賴度也呈逐年下滑趨勢，從2015年20.7%逐漸減少至2020年的13.7%。
省內(nèi)城市層面，與福建人口流動趨勢相似，省內(nèi)呈現(xiàn)福廈泉“三足鼎立”的格局。2020年省會福州實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資2070.23億元，對全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度最高，高達(dá)34.53%，但相較于其余省份省會房地產(chǎn)投資集中度來看，福建省會集中度偏低，如西寧、銀川、長春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明等省會城市開發(fā)投資集中度超50%。此外，廈門和泉州貢獻(xiàn)度分別17.6%和16.05%，福廈泉三城對全省房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)度累計達(dá)68.18%。緊隨3強之后的是漳州，房地產(chǎn)投資占到全省份額的10.82%，而其余城市規(guī)模相對有限，貢獻(xiàn)度較為分散。
從省內(nèi)城市對房地產(chǎn)的依賴度來看，2020年福州、廈門、莆田和漳州4城依賴度高于全省均值（13.7%）。其中，福州房地產(chǎn)投資/GDP省內(nèi)最高，達(dá)到20.66%，其次是廈門16.54%，而莆田和漳州無論是經(jīng)濟(jì)體量還是人口數(shù)量等基本面都比不上福州和廈門，但對房地產(chǎn)的依賴度處于14-15%區(qū)間內(nèi)，相對偏高，未來亟需通過加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級來優(yōu)化結(jié)構(gòu)，而包括泉州在內(nèi)的其余城市房地產(chǎn)依賴度均低于全省均值。
福廈漳購房壓力比肩京滬，廈門外溢需求推高漳州房價收入比（略）
3、競爭格局：規(guī)模房企均較為重視，閩系房企競爭力更強
外來房企爭相進(jìn)駐，福建和廈門競爭較為激烈（略）
閩系房企在大本營競爭優(yōu)勢顯著，以此為基走向全國（略）
02
閩系房企高歌猛進(jìn)
基本完成全國化布局和上市
1、19家閩系房企上榜，過半房企名列TOP50（部分略）
2020年合計19家閩系房企入圍克而瑞TOP200全口徑金額排行榜，與2017年排行榜基本持平，閩系房企上榜數(shù)量在所有派系房企中排名第3，僅次于粵系和京津系。主要原因在于福建經(jīng)濟(jì)體量處全國上游，人口流動活躍，本省房地產(chǎn)市場較大，能誕生一定數(shù)量的規(guī)模房企。疊加福建人普遍具備較強海洋性民族特點，富有較強的冒險精神和商業(yè)意識，愛拼才會贏能體現(xiàn)其進(jìn)取心態(tài)，相較于其余派系房企，閩系更具膽識，在過去一輪房地產(chǎn)高增長周期里敢于加足杠桿，重倉一二線城市，以此獲得可觀的市場份額。
從企業(yè)性質(zhì)來看，上榜閩系房企中79%是民企，且排行靠前，全國化布局基本完成，而部分國企雖具備資金和土地資源優(yōu)勢，但受限于管理效率、杠桿水平等因素，整體規(guī)模相對有限。
2、大本營市占率超過4成，多數(shù)企業(yè)對省內(nèi)全覆蓋興趣不大（部分略）
從16家重點閩系房企的銷售區(qū)域分布來看，2020年這16家企業(yè)在福建省的銷售金額共約3243.67億元，對其總銷售額的占比約為18.04%，可見重點閩系房企的合約銷售金額主要都來自于全國其他地區(qū)。除此之外，根據(jù)福建省2020年房地產(chǎn)銷售金額7497.75億元計算，這16家閩系房企在大本營區(qū)域的市占率約為43.26%，從中也可以看出閩系房企在大本營地區(qū)的主導(dǎo)性力量。
具體來看重點閩系房企在省內(nèi)各地級市的布局，截至2021年8月，福建省內(nèi)的所有地級市均有本地品牌房企進(jìn)行了布局，同時9個地級市中福州、廈門、漳州、泉州、莆田的布局企業(yè)個數(shù)都超過了10個，差距并不是很大，這主要是因為福建沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平整體較高且重點城市都有不錯的競爭力。但是相較之下布局龍巖、寧德、南平、三明這四個地級市的企業(yè)相對較少，主要也是因為這些地區(qū)基本位于內(nèi)陸，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，從而導(dǎo)致城市集中度向省內(nèi)發(fā)展重心的五個地級市傾斜。
3、基本實現(xiàn)全國布局，積極下沉助規(guī)模再擴(kuò)張
21世紀(jì)始把握市場積極外拓，以長三角為始點向全國多面開花（略）
戰(zhàn)略布局二線城市，積極下沉優(yōu)質(zhì)三四線（略）
從城市能級來看，大部分閩系房企在擴(kuò)張初期一般戰(zhàn)略聚焦一二線高能級城市。但是隨著全國房地產(chǎn)的發(fā)展，核心三四線城市的房地產(chǎn)市場熱度加碼，越來越成為房企銷售的重要貢獻(xiàn)城市，再加上大部分閩系已經(jīng)完成全國化的核心一二線城市的布局，2015年后規(guī)模閩系房企開始著手區(qū)域內(nèi)三四線城市及核心城市的深耕下沉，截止目前大部分閩系房企基本將戰(zhàn)略調(diào)整為深耕城市群內(nèi)一二線城市及都市圈優(yōu)質(zhì)三四線城市。
根據(jù)閩系房企省外2020年末總土儲建面來看，來自二線城市的占比達(dá)到62%，三四線城市占比為33%，而一線城市占比為6%。二線城市作為經(jīng)濟(jì)實力較為強勁的城市，能為房企帶來較高的銷售額，其中，西安、長沙、重慶為省外土儲建面前三甲，存量均達(dá)到1000萬方以上。
從各個區(qū)域的城市能級分布來看，中西部和環(huán)渤海一二線城市占比較高，長三角相對較為平均，而珠三角則是三四線占比最高。中西部城市的一二線城市占比達(dá)到86%，占比最高，且土儲量達(dá)到7000萬方以上，是長三角區(qū)域二線城市的1.8倍；環(huán)渤海區(qū)域一二線城市占比達(dá)到79%，天津、沈陽、太原是占比最高的三個城市，貢獻(xiàn)環(huán)渤海區(qū)域土儲的50%；而長三角區(qū)域分布相對比較均勻，杭州、蘇州、南京為貢獻(xiàn)最高的三個城市，合計占比32%，三四線城市中，紹興、無錫、徐州貢獻(xiàn)最高，合計占比15%，所以長三角區(qū)域內(nèi)三四線城市雖然占比較高，但城市集中度相對小于一二線城市；而剔除福建省的珠三角區(qū)域中，佛山、廣州、珠海市貢獻(xiàn)最高的三個城市。
4、閩系房企善用杠桿，擴(kuò)張迅猛（略）
5、宗族觀念深厚積極抱團(tuán)，擁抱職業(yè)經(jīng)理人共謀發(fā)展（略）
03
產(chǎn)品力提升市場競爭力
多元化帶來附加價值
1、多元化圍繞地產(chǎn)主業(yè)，提升競爭力為主要方向（略）
2、閩系房企產(chǎn)品線豐富，剛需及頂配均有覆蓋（略）
3、交付設(shè)立保修服務(wù)，工程管控保障產(chǎn)品質(zhì)量（略）
04
總結(jié)：高杠桿模式已成死路
思危求變成主基調(diào)（部分略）
自2016年起，通過敢打敢拼的企業(yè)家精神，地產(chǎn)福建軍團(tuán)以黑馬之勢，舉債快速做大，成為中國地產(chǎn)的新勢力。
閩系房企之所以能夠異軍突起，一方面由于早期福建市場較好，福州、廈門的土地供不應(yīng)求，價格高企，使得閩系房企獲取了原始的資本積累。一方面，由于福建的民間資本充沛，閩系在福建更容易獲取到資金，從而獲取到更多發(fā)展機遇。此外，閩系企業(yè)管理架構(gòu)從家族制轉(zhuǎn)向了職業(yè)經(jīng)理人制，使企業(yè)面貌煥然一新。
縱觀閩系房企的發(fā)展全程，同樣離不開其高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運作模式，其更像是一把雙刃劍，既有借鑒之處，也有值得警惕的地方。早期閩系房企的優(yōu)勢在于能夠通過高負(fù)債 高周轉(zhuǎn)的模式，快速將規(guī)模做大。而規(guī)模的大小則直接影響了企業(yè)的融資或開發(fā)節(jié)奏。若銷售業(yè)績快速上升，資金回籠快速增長，能有效增加外部投資者信心，企業(yè)的融資壓力也會降低。而更多的資金帶來更多的拿地或收并購機遇，形成良性循環(huán)，換取更大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間。
然而隨著樓市調(diào)控的深入，閩系房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的運營模式已無法繼續(xù)。在此背景下，部分閩系房企甚至出現(xiàn)債務(wù)違約，或引入戰(zhàn)投。而更多的閩系房企開始集體剎車，或轉(zhuǎn)而追求收縮范圍、多元拿地；或注重質(zhì)量發(fā)展；或注重降低債務(wù)壓力等等。
事實上，閩系房企的激進(jìn)與穩(wěn)健，都與中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境深深捆綁。在三條紅線下，曾經(jīng)高光的閩系房企如今再難出現(xiàn)黑馬，而已經(jīng)做大做強的閩系房企也將迎來行業(yè)的下半場比賽，產(chǎn)品力、精準(zhǔn)投資及現(xiàn)金流管理將成為該階段的主要比拼方向。
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文章來源:克而瑞
