事關物業(yè)費、停車位！《九江市物業(yè)管理條例》解讀來啦（九江市物業(yè)收費管理辦法）
九江新聞網(wǎng)訊（九江報業(yè)融媒記者 談思宏）12月4日上午，2020年《九江市物業(yè)管理條例》新聞發(fā)布會召開。《九江市物業(yè)管理條例》是我市獲取地方立法權(quán)以來制定的第八部實體性地方性法規(guī)，涉及面廣、關注度高，將于2021年5月1日起正式實施。市人大常委會法工委主任劉明洋就《九江市物業(yè)管理條例》的立法背景、制定過程和主要內(nèi)容進行了解讀。
《條例》的立法背景
社會呼聲高。在制定2020年立法計劃過程中，市人大法制委、常委會法工委結(jié)合市人大常委會工作安排以及2019年立法計劃、2017-2021年立法項目庫的完成情況，在領導點題、部門申報、代表建議和社會各界提出的立法需求中，梳理出《九江市文明行為促進條例》《九江市物業(yè)管理條例》等9部地方性法規(guī)項目作為2020年立法計劃的備選項目。經(jīng)過市民投票，《九江市物業(yè)管理條例》得票率排在第一位。
市委有要求。黨的十九屆四中全會決定提出，立法機關要加強重點民生領域立法，加快推進市域社會治理現(xiàn)代化。積極探索構(gòu)建基層社會治理新格局，完善群眾參與基層社會治理的制度化渠道。按照中央精神，去年年底市委第79次常委會會議決定將制定九江市物業(yè)管理條例確定為市人大常委會2020年立法項目。
管理有需求。物業(yè)管理存在的問題，既有引進物業(yè)管理模式“水土不服”的原因，也有行政監(jiān)管依據(jù)不足、手段缺失等原因，在全國、全省都帶有一定的普遍性。因此，通過地方立法創(chuàng)新制度設計，細化補充銜接上位法規(guī)定，破解我市物業(yè)管理中的難題，保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展，顯得必要而迫切。
《條例》的制定過程
市人大常委會始終堅持開門立法、陽光立法、為民立法，在發(fā)動全社會力量的基礎上，廣泛聽取各方面意見建議，嚴格履行各項法定程序，經(jīng)過了三次市人大常委會會議審議，表決后，于11月底報請省人大常委會審查批準，全票通過。
工作中，始終把握了以下幾點:一是堅持黨的領導，從計劃立項、調(diào)研論證、修改審議全過程及時向市委請示匯報，確保立法工作正確的政治方向;二是加強調(diào)查研究，以問題為導向，通過媒體公告、網(wǎng)絡問卷、基層調(diào)研廣泛收集涉及群眾切身利益并且反映強烈的關于物業(yè)管理的問題，力求找準問題;三是堅持“不抵觸、有特色、可操作”的原則，力求法規(guī)“立得住、行得通、真管用”，精心設計針對性強、便于操作的具體條款;四是加強工作對接，及時向省人大法制委、常委會法工委溝通、匯報，積極爭取重視、支持和指導。
《條例》的主要內(nèi)容
條例共八章，第一章總則，第二章前期物業(yè)管理，第三章業(yè)主自治，第四章物業(yè)服務，第五章物業(yè)的使用和維護，第六章監(jiān)督保障，第七章法律責任，第八章附則。體例結(jié)構(gòu)層次清晰，重點突出，堅持了問題導向，體現(xiàn)了地方立法形式服從內(nèi)容，最大限度利用了有限的立法資源。
第一章總則:規(guī)定了立法目的、適用范圍、工作格局、政府職責、部門職責、智慧物業(yè)等內(nèi)容。
一是明確要發(fā)揮黨建引領在物業(yè)管理中的作用?！稐l例》第三條規(guī)定物業(yè)管理應當堅持黨建引領、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)化服務的工作格局。這既是物業(yè)管理要遵循的基本原則，也是物業(yè)管理實踐經(jīng)驗總結(jié)。特別是疫情防控期間，社區(qū)通過黨建引領，極大的發(fā)揮基層群眾性自治組織的作用，積累行之有效的管理經(jīng)驗，這些好的工作舉措我們通過立法進行固化和推廣。這既是夯實基層社會治理網(wǎng)絡的需要，也是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的需要。
二是明確各方職責，各級政府、居(村)民委員會、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門“個個肩上有擔子”。
政府主導，統(tǒng)籌保障?！稐l例》第四條第一款規(guī)定市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會)應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理納入本地區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和綜合治理考核內(nèi)容，提供財政預算經(jīng)費保障，建立健全綜合協(xié)調(diào)工作機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。
部門負責，依法推進。政府部門職責劃分是保證條例有效實施的基礎，沒有政府各部門的有效執(zhí)法，條例將難以貫徹實施，條例的強制力也難以完整體現(xiàn)。
《條例》第五條規(guī)定住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他有關部門和機構(gòu)應當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。
屬地管理，協(xié)調(diào)配合?！稐l例》第四條規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，明確物業(yè)管理工作機構(gòu)，配備專門管理人員，會同市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理的關系。
居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關工作。
三是明確發(fā)展智慧物業(yè)?！稐l例》第六條規(guī)定鼓勵利用移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等新型信息技術(shù)建設智慧物業(yè)管理平臺，
第二章前期物業(yè)管理:本章明確了新建物業(yè)的建設、專業(yè)經(jīng)營設施的交付、新建物業(yè)承接查驗的要求，對物業(yè)服務用房，前期物業(yè)服務合同期限作了具體規(guī)定。
1、為解決前期規(guī)劃建設不到位問題提供依據(jù)
新建物業(yè)前期規(guī)劃建設不到位，給后續(xù)物業(yè)管理帶來了一系列問題，例如停車位配置不足導致停車難，無充電設施導致電動車亂停放、私拉電線，無建筑垃圾堆放點導致垃圾亂堆放，未設計專用煙道導致油煙污染擾民等等。為此，《條例》第七條、第八條對建設項目規(guī)劃條件和設計方案中涉及物業(yè)管理的內(nèi)容作出了明確規(guī)定。例如《條例》第七條規(guī)定:新建物業(yè)的建設單位應當按照國家、江西省有關規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準，建設物業(yè)基礎設施和配套公共服務設施。自然資源主管部門應當將物業(yè)基礎設施和配套公共服務設施的建設要求列入物業(yè)建設項目的規(guī)劃條件。
2、為解決政府保障性住房和政府負責的拆遷安置房未配建物業(yè)服務用房提供依據(jù)
《條例》第九條第四款規(guī)定政府保障性住房和政府負責的拆遷安置房未配建物業(yè)服務用房的，由市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會)統(tǒng)籌解決。
3、為解決前期物業(yè)服務合同期限提供依據(jù)
為規(guī)范前期物業(yè)服務人有序退出物業(yè)服務，《條例》第十條第四款規(guī)定前期物業(yè)服務合同可以約定期限，一般不超過二年。未約定合同期限或者合同期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
4、為解決承接查驗移交資料不全提供依據(jù)
物業(yè)資料是物業(yè)服務人對物業(yè)實施管理的重要基礎和依據(jù)?！稐l例》第十條明確了辦理新建物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務人移交各方面的資料，并列出了具體明細清單。
第三章業(yè)主自治:本章是關于業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主自行管理的規(guī)定，突出的是業(yè)主自治管理。
1、為解決業(yè)主大會召開難問題提供依據(jù)
業(yè)主大會開不起來，重要事項無法做出決定，進而引發(fā)一系列問題，已經(jīng)成為很多小區(qū)的常態(tài)。為解決業(yè)主大會召開難，條例細化并創(chuàng)新了上位法規(guī)定。一是細化首次業(yè)主大會籌備的相關規(guī)定?！稐l例》第十二條、第十三條規(guī)定了建設單位主動報告、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)主動擔當、成立籌備組、籌備經(jīng)費落實等方面內(nèi)容。二是創(chuàng)新業(yè)主大會召開形式?！稐l例》第十四條規(guī)定業(yè)主大會可以采取網(wǎng)絡投票的形式召開，作為集體討論、書面征求意見之外的第三種會議形式，在利用網(wǎng)絡技術(shù)體現(xiàn)便捷性的同時，解決了傳統(tǒng)方式集合難、場地受限等困難。同時，為便于操作，將業(yè)主大會會議需要投票表決的內(nèi)容，由“應當經(jīng)業(yè)主本人簽字”規(guī)定為“應當經(jīng)業(yè)主本人確認”。三是創(chuàng)設物業(yè)管理委員會?！稐l例》第二十一條、第二十二條借鑒了外地的做法，創(chuàng)設物業(yè)管理委員會，這里需要說明的是，物業(yè)管理委員會是臨時性管理組織，在業(yè)委會缺位的時候代行業(yè)委會職責。設立物業(yè)管理委員會并非替代業(yè)主大會、業(yè)委會，是在業(yè)主大會、業(yè)委會由于未滿足法定成立條件未能成立，或業(yè)委會成立但不履行職責的情況下，為避免管理組織缺位無管理責任主體而設立的一項補充性規(guī)定。因此，在物業(yè)管理委員會臨時履職期間，對能夠成立業(yè)主大會的，應當及時指導籌備成立;能夠選舉業(yè)主委員會的，應當及時指導選舉產(chǎn)生。
2、為解決終止業(yè)主委員會成員、候補成員資格提供依據(jù)
業(yè)主委員會作為全體業(yè)主實施物業(yè)管理的常設機構(gòu)，其履職是否到位，對物業(yè)管理活動起到關鍵性影響?，F(xiàn)實中，有的業(yè)主委員會不管事，成為空架子;有的和物業(yè)服務企業(yè)勾結(jié)謀取私利，侵害業(yè)主利益。據(jù)初步調(diào)查，在我市城區(qū)所有的業(yè)委會中，能夠正確履職、有效履職的占比不到一半。針對業(yè)主委員會履職不到位問題，《條例》第二十條列舉了業(yè)主委員會成員、候補成員資格終止的九種情形，例如業(yè)主委員會成員、候補成員拒不支付物業(yè)費的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員、候補成員資格。
第四章物業(yè)服務:本章從物業(yè)服務合同的訂立、物業(yè)服務基本項目、物業(yè)服務人的義務和禁止性規(guī)定、物業(yè)費的確定、調(diào)整和支付、物業(yè)合同期限未滿退出和終止、物業(yè)交替和物業(yè)服務公示等方面作了明確規(guī)定。
1、為解決物業(yè)服務不到位問題提供依據(jù)
物業(yè)服務企業(yè)服務不到位，導致業(yè)主不交物業(yè)費，由此進入惡性循環(huán)，也有人認為業(yè)主不交物業(yè)費是起因。現(xiàn)實中，兩者往往相互交織，牽扯不清，《條例》先從規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為切入，保障廣大業(yè)主享受符合約定標準的服務這項合同權(quán)利。一是明確了鼓勵通過招標投標方式選聘物業(yè)服務人。為保證物業(yè)管理人選擇的公平，選聘到最佳的物業(yè)服務人，《條例》第二十五條鼓勵業(yè)主通過市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的招標投標平臺選聘物業(yè)服務人。二是明確了物業(yè)服務基本項目。實踐中，物業(yè)服務合同多為格式合同，其專業(yè)性也比較強，業(yè)主往往對合同內(nèi)容并不清楚，合同中對物業(yè)服務企業(yè)的約束也不多。《條例》第二十六條結(jié)合物業(yè)服務中糾紛較多的事項，要求在物業(yè)服務合同中應當提供四項基本服務項目。即公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及其他保潔服務，公共排水管網(wǎng)的清淤疏通;公共區(qū)域的安全防范;公共綠地的日常養(yǎng)護;物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維修養(yǎng)護。三是明確了物業(yè)服務人基本義務和禁止性規(guī)定?！稐l例》第二十七條、第二十八條羅列了物業(yè)服務人應當履行的八項義務和應當禁止的十一項行為。需要說明的是《條例》中規(guī)定的八項義務均屬于法定義務，即物業(yè)服務人除了按照物業(yè)服務合同約定的義務和標準提供物業(yè)服務外，還應當遵守的《條例》列明的八項義務。如對違法建設、占用共用部位和設施設備、違規(guī)出租房屋、私拉電線、電動車違規(guī)充電等違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關部門、單位。
2、為解決物業(yè)費收繳問題提供依據(jù)
業(yè)主按約定交納物業(yè)費，是物業(yè)服務得以良性運轉(zhuǎn)的基礎。現(xiàn)實中，業(yè)主拖欠物業(yè)費的理由有很多，比如不需要或者沒有享受到服務、物業(yè)服務不到位、反映的問題得不到解決、遭受了人身、財產(chǎn)損失等。為此，《條例》第三十條明確規(guī)定業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費，不得以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務，或者以房屋質(zhì)量問題等非物業(yè)服務人過錯為由拒交或者少交物業(yè)費。
第五章物業(yè)的使用和維護:本章對物業(yè)的使用、裝飾裝修、停車位使用、住宅專項維修資金繳納、住宅物業(yè)質(zhì)量保修金繳納與管理、應急維修、共有物業(yè)收益使用等方面做了具體規(guī)定。
1、為解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的問題提供依據(jù)
《條例》第三十四條共列舉了十一類禁止性行為，對物業(yè)使用出現(xiàn)的違規(guī)行為列舉了負面清單，明確業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)時不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益。
2、為解決停車泊位出現(xiàn)的問題提供依據(jù)
近年來，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，九江汽車保有量快速增加，停車難問題日漸突出?，F(xiàn)有城市住宅小區(qū)，因停車泊位使用而引發(fā)的社會矛盾不在少數(shù)。《條例》第三十六條從三個方面對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車泊位進行了規(guī)定。一是針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的，應該首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。在滿足業(yè)主的需要后，將車位、車庫出租給業(yè)主以外的單位或者個人的，每次租賃期限不得超過六個月，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主查詢和監(jiān)督。二是利用物業(yè)共用部位設置的停車位的，屬于業(yè)主共有，可以委托物業(yè)服務人經(jīng)營管理，所得收益歸全體業(yè)主所有。三是經(jīng)人民防空主管部門批準平時用作停車位、儲藏室的，可以以出租方式向全體業(yè)主開放，但不得出售或者變相出售。人民防空工程停車位、儲藏室租賃費收取方應當承擔人民防空工程停車位、儲藏室的日常維修、養(yǎng)護、管理責任及費用。
3、為解決新建住宅物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題提供依據(jù)
《條例》第三十八條規(guī)定建設單位應當足額交存物業(yè)質(zhì)量保修金，交存期限為五年。保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期順延至修復完成，有效解決保修期內(nèi)建設單位未保修或者未修復的問題。
4、為解決專項維修資金使用難的問題提供依據(jù)
《條例》第三十九條列舉出七種緊急情形可以使用住宅專項維修資金進行維修，并細化完善使用資金的流程、所需材料和部門職責。
第六章監(jiān)督保障:為加強物業(yè)監(jiān)督管理，完善相關機制，本章細化完善了主管部門的職責，明確了其他相關部門的職責。例如《條例》第四十三條、第四十四條明確了在突發(fā)事件應對期間、物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，相關部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當承擔的責任。
第七章法律責任:對現(xiàn)實中較為常見、相對突出的違法行為，本章明確了處罰措施、具體的執(zhí)法部門和處罰標準。需要指出的是第四十九條關于物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻、制止，或者不按照規(guī)定報告的，有關部門處五百元以上五千元以下罰款，這里的“有關部門”需要根據(jù)具體違法行為來確定，例如在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用地上或者地下空間違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，考慮到對違建的執(zhí)法部門是城市管理部門，因此，這里的“有關部門”應當是城管部門。物業(yè)服務人不按照規(guī)定報告城管部門的，城管部門可以依據(jù)《條例》對物業(yè)服務企業(yè)處處五百元以上五千元以下罰款。再例如，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材的執(zhí)法部門是消防救援機構(gòu)，物業(yè)服務人按照規(guī)定應該報告消防救援機構(gòu)。
