深度研究丨贛系房企分散且規(guī)模較小，全省僅一家房企上市（贛系房企20強(qiáng)）

“

江西地處東南腹地，連接著長(zhǎng)三角、海峽西岸、珠三角和海峽西岸四大城市群，近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步被關(guān)注。

相對(duì)于周邊各省，江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，2020年全省的GDP為25692億元，位居全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的第15名，在我國(guó)東南地區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“洼地”。

除此之外，由于交通發(fā)展滯后，省內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不充分也不平衡，有待進(jìn)一步提高。

長(zhǎng)時(shí)間人口外流導(dǎo)致樓市需求不足，贛系房企起步較晚，且受地理位置影響

，江西成為滬系、粵系等規(guī)模房企外拓的首選之地，這些品牌規(guī)模房企進(jìn)一步擠壓贛系房企的發(fā)展空間，使得贛系小型房企較多，省內(nèi)本土規(guī)模房企相對(duì)于其他派系來(lái)說(shuō)發(fā)展實(shí)力較弱，截至目前只有新力控股

于2019年上市，并將贛系房企帶入大眾視野。

本文將對(duì)贛系房企的發(fā)展現(xiàn)狀，以及他們?cè)诎l(fā)展過(guò)程中體現(xiàn)的共性和特性進(jìn)行深入研究，進(jìn)一步探究未來(lái)贛系房企的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

”

本 文 約 3465 字 閱 讀 需 要 7 min

01 省內(nèi)發(fā)展不均衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小

從江西省內(nèi)城市來(lái)看，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可分為三大梯隊(duì)。第一梯隊(duì)僅有南昌一個(gè)城市，作為省內(nèi)唯一一個(gè)二線城市，2019年南昌的GDP達(dá)到了5596億元，大幅甩開(kāi)排名第二的贛州，但是在我國(guó)37個(gè)一二線城市中僅名列26位；第二梯隊(duì)的城市為贛州、九江、宜春和上饒，2019年GDP水平居于2513億至3474億元；第三梯隊(duì)城市則包含吉安、撫州、新余、鷹潭、萍鄉(xiāng)和景德鎮(zhèn)，GDP最低的景德鎮(zhèn)僅有926億元，省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不充分也不平衡。

未來(lái)在江西高鐵躍進(jìn)式發(fā)展之后，可以令省內(nèi)的聯(lián)系更加密切，可能會(huì)減小省內(nèi)各城市發(fā)展的差距。

圖：江西各城市2019年GDP（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：江西省統(tǒng)計(jì)年鑒

省內(nèi)城市層面，省會(huì)和核心城市對(duì)全省房地產(chǎn)投資額的貢獻(xiàn)度高達(dá)60%。云南省內(nèi)部呈現(xiàn)“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省會(huì)昆明對(duì)全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度持續(xù)攀升，2017年甚至達(dá)到60.4%。而貴州省內(nèi)部，房地產(chǎn)投資格局呈現(xiàn)“一超一強(qiáng)多弱”格局。2013-2018年貴陽(yáng)和遵義對(duì)全省房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定60%左右。

圖：2013-2018年昆明以及貴陽(yáng)和遵義對(duì)省內(nèi)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)度

數(shù)據(jù)來(lái)源：云南省統(tǒng)計(jì)局、貴州省統(tǒng)計(jì)局

江西省房地產(chǎn)的需求相對(duì)不足，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感程度更高，從而也拉低了全省的商品房銷售均價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年江西省的商品房銷售均價(jià)為7293元/平方米，在全國(guó)排在22位，與周邊各省相比也處于較低水平，僅略高于湖南省，由此看來(lái)江西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力較為不足。

從2019年省內(nèi)單個(gè)城市的房地產(chǎn)投資額來(lái)看，作為省會(huì)的南昌達(dá)到了913億元，對(duì)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的占比達(dá)到了41%，第二梯隊(duì)的贛州、宜春、上饒、九江占比均在10%左右。江西房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市分布方面基本處于“一超多強(qiáng)”的局面，交通發(fā)展遲緩導(dǎo)致各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為獨(dú)立。

表：2019年江西及周邊各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

02 本土房企分散且規(guī)模較小

外來(lái)房企加劇競(jìng)爭(zhēng)

截至2019年底，江西共有注冊(cè)房企2666家，在周邊省份中最少，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅為2239，同樣低于周邊各省，平均每家房企的開(kāi)發(fā)投資額僅為0.84億元。主要原因是江西省內(nèi)各市縣市場(chǎng)在規(guī)模較小，同時(shí)被本地小房企瓜分，導(dǎo)致省內(nèi)房企平均的投資開(kāi)發(fā)力度較弱，本地大型房企的發(fā)展速度緩慢，多數(shù)贛系房企難以形成較大的規(guī)模，這點(diǎn)從房企的銷售排行榜上也可見(jiàn)一斑。

圖：歷年部分省內(nèi)單位房企開(kāi)發(fā)投資額（單位：億元）

注：?jiǎn)挝环科箝_(kāi)發(fā)投資額=當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資額 / 當(dāng)年房企個(gè)數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC整理

雖然江西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度與周邊各省相比相對(duì)較低，但由于位于我國(guó)的東南部腹地，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大，因此近年來(lái)有大量品牌房企進(jìn)駐江西，尤其地緣關(guān)系較近的粵系房企進(jìn)駐江西較為積極。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年銷售排名TOP10的房企在江西的進(jìn)駐率達(dá)到了100%，TOP20房企中僅有中南置地尚未進(jìn)入江西，整體來(lái)看目前銷售TOP50的規(guī)模房企進(jìn)駐率已經(jīng)達(dá)到了64%。

反觀贛系房企，成立時(shí)間多在2000年以后，在外來(lái)房企的擠壓下，省內(nèi)并未實(shí)現(xiàn)全覆蓋，多數(shù)房企對(duì)大本營(yíng)依賴度較高。截至2021年1月，12家品牌贛系房企已布局江西省內(nèi)的9個(gè)地級(jí)市，僅有鷹潭和新余沒(méi)有品牌房企進(jìn)入。即便是贛系房企“一哥”新力控股也僅布局了5個(gè)省內(nèi)地級(jí)市。

值得注意的是，嚴(yán)重依賴大本營(yíng)是贛系房企的一大特征。比如九頌山河雖然在省內(nèi)6個(gè)城市都有布局，但其約有40%的銷售額都來(lái)自南昌，碩豐則有90%的銷售都來(lái)自撫州，而全國(guó)化的新力也有超過(guò)40%的銷售都依賴江西省。

由于江西房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)開(kāi)放，本土房企的品牌優(yōu)勢(shì)并不明顯，在經(jīng)過(guò)多年耕耘之后外來(lái)房企已經(jīng)占據(jù)了較大的優(yōu)勢(shì)。從2020年南昌銷售備案金額TOP20的項(xiàng)目來(lái)看，七成以上的項(xiàng)目都是外來(lái)房企開(kāi)發(fā)。相比之下，贛系房企的上榜項(xiàng)目中除了新力有兩個(gè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之外，其余三個(gè)均是合作項(xiàng)目。合作開(kāi)發(fā)有利于企業(yè)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，同時(shí)也是整體起步較晚、發(fā)展較為緩慢的贛系房企為了加速規(guī)模擴(kuò)張所進(jìn)行的選擇之一。

表：2020年南昌項(xiàng)目銷售備案金額TOP20（標(biāo)紅的為贛系房企）

數(shù)據(jù)來(lái)源：江西易居研究中心、CRIC整理

03 贛系房企加速外拓

多集中三四線城市

贛系房企早期發(fā)展并未獲得足夠的原始積累，在對(duì)外擴(kuò)張的過(guò)程中，缺少一定的支持力度，所以發(fā)展較為緩慢，僅新力一枝獨(dú)秀。截至2020年底包含江西省內(nèi)布局城市在內(nèi)，新力布局城市超過(guò)50個(gè)，在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域、中西部區(qū)域等地均有布局，全國(guó)化布局覆蓋面較廣。不過(guò)值得注意的是，新力在惠州的建面占總土儲(chǔ)達(dá)到26.4%，是新力單城市土儲(chǔ)占比最高的城市，未來(lái)受單城市調(diào)控影響較大，存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在新力之外，東投、中奧、九頌山河向外擴(kuò)張屬于第二梯隊(duì)，其余的多數(shù)本土房企受制于自身規(guī)模的原因，則零星向外布局。東投、中奧、九頌山河這幾家房企向外擴(kuò)張城市相對(duì)較多，截至2020年底包含江西省內(nèi)布局城市在內(nèi)，東投布局城市約30個(gè)、中奧約17個(gè)、九頌山河約15個(gè)。

圖：新力控股2020年上半年總土儲(chǔ)區(qū)域占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、CRIC整理

值得注意的是，贛系房企向外擴(kuò)張的城市，基本集中在三四線。主要在于贛系房企規(guī)模相對(duì)較小，資金持有量相對(duì)有限，出于規(guī)模擴(kuò)張成本和防范風(fēng)險(xiǎn)考慮，戰(zhàn)略擴(kuò)張城市集中在三四線城市。

由于地緣性疊加經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，在布局區(qū)域上，贛系房企重點(diǎn)布局在長(zhǎng)三角和珠三角。同時(shí)，根據(jù)企業(yè)的不同業(yè)務(wù)發(fā)展方向，贛系房企向外重點(diǎn)拓展的省份不同。新力作為龍頭，向外拓展程度較大，基本上實(shí)現(xiàn)全國(guó)多區(qū)域覆蓋；九頌山河由于產(chǎn)品專注剛改以上產(chǎn)品，布局的城市偏向于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，在廣州、惠州等熱點(diǎn)城市均有布局；而像東投地產(chǎn)在湖北、河南的陽(yáng)新和南陽(yáng)擁有多個(gè)超級(jí)教育大盤，主要由于這兩個(gè)省份為教育升學(xué)大省，與東投地產(chǎn) 教育戰(zhàn)略不謀而合。

表：贛系本土房企向外重點(diǎn)擴(kuò)張城市和所屬省份

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)、CRIC整理

04 整體產(chǎn)品線主要覆蓋剛需

從產(chǎn)品線來(lái)看，由于江西置業(yè)群體仍集中在首次置業(yè)客戶，大部分贛系房企打造的是剛需產(chǎn)品線，在改善和豪宅產(chǎn)品的打造上相對(duì)較少。

新力作為贛系龍頭，在2010年成立后不久，2013年便已經(jīng)推出了較為全面的產(chǎn)品線，分別為“灣、園、悅”系產(chǎn)品線，分別面向剛需、改善、豪宅等客群，實(shí)現(xiàn)全部客群的覆蓋，發(fā)展到如今，這三個(gè)系列的產(chǎn)品線經(jīng)過(guò)打磨，均成長(zhǎng)為較成熟的產(chǎn)品線。同時(shí)，面對(duì)產(chǎn)品需求日益多樣化的置業(yè)客群，不同的產(chǎn)品線會(huì)有衍生產(chǎn)品，如“園”系產(chǎn)品線中，有升級(jí)版的新力城，“悅”系頂級(jí)豪宅中，新力也設(shè)計(jì)了面積相對(duì)較小的入門級(jí)悅系產(chǎn)品，如南昌東投新力樘悅主流戶型建面約為143平方米，是悅系的入門級(jí)產(chǎn)品。

表：新力住宅產(chǎn)品線以及產(chǎn)品選址定位

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

除了新力之外，其他贛系房企如東投、九頌山河、潤(rùn)達(dá)、碩豐也擁有較為豐富的產(chǎn)品線，但整體來(lái)看，基本上覆蓋的剛需類型比較多，往上最多到高端改善型產(chǎn)品，別墅型豪宅覆蓋的相對(duì)較少。

未來(lái)，贛系房企應(yīng)著重產(chǎn)品線和產(chǎn)品力的打造，豐富產(chǎn)品線，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，以適應(yīng)向外擴(kuò)張中多樣客群的需求。

未來(lái)，贛系規(guī)模發(fā)展中，戰(zhàn)略上應(yīng)深耕江西維護(hù)本土優(yōu)勢(shì)，同時(shí)積極擴(kuò)張省外項(xiàng)目，適當(dāng)進(jìn)入周邊城市群；擴(kuò)張方式上，持續(xù)加大合作拿地力度，降低外拓的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)擴(kuò)大品牌影響力；在人才培養(yǎng)上，積極引入規(guī)模房企的明星經(jīng)理人，同時(shí)構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展的人才培養(yǎng)體系，健全有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的員工激勵(lì)制度，提升人效。

此外，在產(chǎn)品力上，積極學(xué)習(xí)同行優(yōu)秀的產(chǎn)品，打磨自身的產(chǎn)品力，推動(dòng)產(chǎn)品及工藝的標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制，同時(shí)持續(xù)打造具有特色的產(chǎn)品知名度，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展；在整體的企業(yè)品牌上，通過(guò)將總部遷入南昌、深圳或上海等，將企業(yè)推向更加廣闊的平臺(tái)，重塑企業(yè)形象，同時(shí)對(duì)接更多的優(yōu)秀人才。

隨著贛系房企對(duì)產(chǎn)品力的打磨以及全國(guó)化布局的進(jìn)一步深入，將進(jìn)一步推動(dòng)贛系房企的規(guī)模發(fā)展，擴(kuò)大贛系房企的影響力。