「商鋪?zhàn)赓U」合同，這幾點(diǎn)很關(guān)鍵 ?

逾期兩天未交房租，房東強(qiáng)制鎖門，租戶搬離商鋪，毀約究竟算是誰(shuí)的錯(cuò)？

那么，

究竟孰是孰非？

庭審中，雙方均認(rèn)可案涉合同已解除。

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同約定“逾期10日后視為違約”，因此被告逾期兩天未交租金仍在租金支付期限內(nèi)。雖然李強(qiáng)因周武未支付租金將案涉商鋪上鎖，但經(jīng)報(bào)警后，李強(qiáng)當(dāng)天就打開了門鎖，他的行為尚不足以當(dāng)然的導(dǎo)致雙方合同解除；而周武于當(dāng)日晚上將商鋪內(nèi)東西陸續(xù)搬出，以實(shí)際行為表明不再履行合同。雙方對(duì)案涉合同的解除都存在一定違約行為，因此法院并沒(méi)有支持李強(qiáng)主張的違約金。

關(guān)于免租期租金，法院認(rèn)為，雙方訂立合同之時(shí)本著長(zhǎng)期合作理念簽訂了5年期限的租賃合同，現(xiàn)合同僅履行一年左右，結(jié)合雙方合同履行的實(shí)際及雙方行為的過(guò)錯(cuò)程度，酌情支持周武支付李強(qiáng)3.5個(gè)月免租期租金。

至于原告李強(qiáng)主張商鋪隔斷墻恢復(fù)原狀的訴求，法院認(rèn)為，被告周武因自身經(jīng)營(yíng)需要在征得原告李強(qiáng)同意后對(duì)隔斷墻進(jìn)行拆除?，F(xiàn)雙方租賃合同關(guān)系解除后，根據(jù)法律規(guī)定，被告周武返還原告李強(qiáng)案涉商鋪時(shí)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)為交付時(shí)的狀態(tài)。

一審法院判決：

被告周武向原告李強(qiáng)支付3.5個(gè)月的免租期租金并恢復(fù)商鋪之間的隔斷墻，駁回原告李強(qiáng)其余訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，周武不服一審判決，向成都中院提起了上訴。陷入到官司中的房東李強(qiáng)、租客周武始終都認(rèn)為自己占理，也許最終的判決會(huì)讓他們引以為戒，在今后的合同簽訂、履行中，學(xué)會(huì)依法守法。

【文中人物、單位均系化名】

法官說(shuō)法

解讀法官 >>>

Q1:

本案中，租戶拆除隔斷墻經(jīng)過(guò)了房東的同意，合同解除后，法院為何要判令租戶將隔斷墻恢復(fù)原狀？

本案中，雙方并未對(duì)合同終止后承租人返還租賃物時(shí)應(yīng)當(dāng)以何種狀態(tài)返還進(jìn)行約定。在此情況下，就應(yīng)當(dāng)遵從法律的規(guī)定。根據(jù)《民法典》第五百六十六條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。所以，本案的承租人違約導(dǎo)致合同解除后，出租人有權(quán)要求他恢復(fù)隔墻。

Q2:

免租期是什么意思？涉及免租期有什么需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

免租期是在承租商鋪或其他經(jīng)營(yíng)性用房的租賃合同中普遍存在的條款，指的是承租人在承租房屋后，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需求，對(duì)租賃物進(jìn)行裝飾裝修、前期布置的期限。在免租期內(nèi)，承租人不支付租金，但一般要承擔(dān)該期間房屋的水電氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。具體情況還是要看雙方的約定。另外，針對(duì)2020年以來(lái)特殊時(shí)期對(duì)部分行業(yè)造成的影響，出租人為了幫助承租人度過(guò)難關(guān)，本著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，雙方也可能協(xié)商一定期限的免租期。

雖然合同中約定了免租期免交租金，但是同時(shí)也可能會(huì)約定若在承租人違約導(dǎo)致合同提前解除的情況下，免租期的租金需要全額補(bǔ)足?；蛘唠m然合同沒(méi)有約定補(bǔ)交免租期租金的情形，但是合同因承租人違約解除，出租人就存在免租期沒(méi)有收到租金的損失。這兩種情況都會(huì)導(dǎo)致承租人可能最終會(huì)承擔(dān)支付免租期相應(yīng)租金的法律責(zé)任。我們?cè)谔幚戆讣^(guò)程中就發(fā)現(xiàn)，有的承租人在免租期屆滿后不久就違約解除合同，承租人可能認(rèn)為，既然免租期的租金優(yōu)惠已經(jīng)享受，即便是隨后解除了合同，也只需要補(bǔ)交免租期之后的租金。但是根據(jù)剛才所提到的兩點(diǎn)，在出租人主張補(bǔ)交免租期租金或者主張賠償損失的情況下，承租人是需要承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)交義務(wù)的。

Q3:

如果租客拖欠租金，房東可以采取停水停電或鎖門等措施嗎？

首先應(yīng)當(dāng)遵從合同的約定，如果雙方在合同中約定了一方違約時(shí)，守約方可以采取的救濟(jì)手段和措施，那么守約方可以依約行使自己的權(quán)利。但是，若合同沒(méi)有約定，那么出租人就要慎重選擇維權(quán)手段。

另外，需要特別強(qiáng)調(diào)的是，不管合同是否有約定，我們都不提倡通過(guò)停水停電或者鎖門的方式催收租金。

• 在承租人拖欠租金時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)溝通、友好協(xié)商，說(shuō)明拖欠租金的原因，雙方可以重新商定租金支付時(shí)間。
• 若協(xié)商不好，出租人可以要求承租人限期支付。在多次催繳后仍未支付的，可以依約、依法行使解除權(quán)。

我們認(rèn)為，在催收租金的過(guò)程中，停水停電或者鎖門的方式都不是最佳選擇。特別是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房，停水停電、鎖門會(huì)激化雙方之間的矛盾，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成較大影響，甚至?xí)a(chǎn)生超出預(yù)期的損失。

Q4:

本案中，租客對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修。租客可以進(jìn)行裝修嗎？若裝修后雙方發(fā)生糾紛，裝修部分該如何處置？

根據(jù)《民法典》第七百一十五條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。在出租人同意的情況下，是可以對(duì)租賃物進(jìn)行裝飾裝修的。

如果雙方在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，合同提前解除，那么就應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定處理。

第八條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

1. 因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
2. 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
3. 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
4. 因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

Q5:

在日常生活中，商鋪?zhàn)赓U合同還會(huì)引發(fā)一些什么樣的糾紛？

商鋪?zhàn)赓U合同作為一種特殊的房屋租賃合同類型，在適用房屋租賃合同一般規(guī)則的同時(shí)，因其商業(yè)特性也有一些獨(dú)特糾紛類型。除欠租外，比較常見(jiàn)的還有以下糾紛類型：

1. 因轉(zhuǎn)租引起的糾紛；
2. 因承租人提前退租或者出租人提前收回房屋引起的糾紛；
3. 因租賃房屋存在質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致承租人或者案外人受損引起的糾紛；
4. 因承租人使用不當(dāng)造成出租人損失引起的糾紛；
5. 因優(yōu)先承租權(quán)引起的糾紛；
6. 因租賃物所有權(quán)變動(dòng)是否影響租賃合同效力引起的糾紛等。

Q6:

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，作為房東需要關(guān)注哪些方面的內(nèi)容？

在合同中根據(jù)租賃物的特性和自身需要，對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)做出較為詳盡的約定，主要包括明確租賃物的交付標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付期限、約定租賃期內(nèi)租賃物的維修義務(wù)方、違約責(zé)任、租賃合同解除或期限屆滿時(shí)保證金的退還、在何種情況下屬于違約行為，何種情況下守約方享有合同解除權(quán)，以及除租金之外的水電氣費(fèi)、物業(yè)管、商管費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用由何方承擔(dān)等。

另外，在合同內(nèi)容的表述上，應(yīng)當(dāng)清晰、明了，避免產(chǎn)生歧義。

Q7:

租客在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同的過(guò)程中又有哪些需要注意的事項(xiàng)？

除了剛才房東需要注意的事項(xiàng)之外，承租人還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注房屋是否是合法建筑，主要通過(guò)審查房屋是否取得了房產(chǎn)證、是否取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者是經(jīng)過(guò)了主管部門的批準(zhǔn)等。

同時(shí)還要關(guān)注租賃房屋是否存在被抵押、查封的情形。

• 如果出租人不是房東，那出租人是否有相應(yīng)的轉(zhuǎn)租權(quán)或者房東的授權(quán)。
• 如果是商鋪的話，還要關(guān)注商鋪的消防驗(yàn)收情況、在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上是否有特殊的要求等，比如你要租來(lái)開餐飲店，那你要審查核實(shí)商鋪是否可以經(jīng)營(yíng)餐飲等等。

另外，如果承租人進(jìn)行了裝飾裝修，還要約定合同期限屆滿或者提前解除，裝飾裝修如何處理的問(wèn)題。

Q8:

商鋪?zhàn)赓U合同履約過(guò)程中，如果遇到對(duì)方違約，守約一方該如何去救濟(jì)自己的權(quán)利呢？守約方又有哪些義務(wù)呢？

首先要判斷違約方的違約情形，看合同有沒(méi)有約定具體違約行為所對(duì)應(yīng)的救濟(jì)措施。

• 如果合同有約定，就依照約定內(nèi)容執(zhí)行。
• 如果合同沒(méi)有約定，那么就需要根據(jù)違約方的違約程度等，判斷守約方是否享有合同解除權(quán)，通過(guò)與對(duì)方協(xié)商或者訴訟的方式解除合同，并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

同時(shí)，需要特別注意的是，根據(jù)《民法典》第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，守約方也應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┓乐箵p失的擴(kuò)大，沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。

比如講，承租人因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困難，確實(shí)無(wú)法負(fù)擔(dān)房租，繼續(xù)履行租賃合同，向出租人明確提出要解除合同并已經(jīng)騰退房屋的，那么出租人在合理期限內(nèi)就有義務(wù)及時(shí)收回房屋，防止房屋長(zhǎng)期閑置，擴(kuò)大損失。