由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)都有哪些？
《中華人民共和國(guó)民法典》在十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)三次會(huì)議表決通過(guò)，將自2021年1月1日起施行。民法典包羅萬(wàn)象，被譽(yù)為“社會(huì)生活的百科全書”。
住建君特推出【今日看“典”】專欄，帶您了解民法典中與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)↓
【今日“一點(diǎn)”】
業(yè)主大會(huì)共同決定重大事項(xiàng)
中華人民共和國(guó)民法典第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)成功設(shè)立后，該大會(huì)能決定哪些重大事項(xiàng)呢？本期小編就帶您一起在民法典中看看這“一點(diǎn)”。
【法律條文】
中華人民共和國(guó)民法典第二百七十八條規(guī)定：
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
【條文釋義】
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。
管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)、管理等事項(xiàng)，是業(yè)主對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的一些重大事務(wù)的共同約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，并就建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強(qiáng)，不依法履行職責(zé)的委員予以更換。
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金主要用于業(yè)主專有部分以外的共有部分的共同部位、共同設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造、維護(hù)等。
有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)包括但不限于如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會(huì)協(xié)作，維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的社會(huì)治安等。
專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。
